Эффективность инвестиций в недвижимость связана с переходом от долевого к проектному финансированию
По мнению аналитиков, инвестиции в жилье по-прежнему останутся одними из самых эффективных. Проанализировав рынки ряда стран, включая Россию, эксперты пришли к выводу, что обвала цен на коммерческую и жилую недвижимость ожидать не приходится. Следовательно, 2019 остается эффективной точкой входа в бизнес.
На первичном рынке прогнозируется серьезный подъем. Причины – переход от долевого к проектному финансированию. Это защитит дольщиков, но принесет строительному бизнесу некоторые трудности. Продажи через эскроу-счета – достойная защита покупателей жилья. Инвесторов ожидают страховые выплаты в размере не более 10 миллионов рублей. Все это приведет к оздоровлению рынка, с которого уйдут сомнительные игроки. Банки начнут контролировать использование застройщиками средств и не допустят их нецелевого использования. Наконец, практика проектного финансирования показала себя эффективной в ряде европейских стран.
В результате ожидается рост квадратного метра готовой недвижимости в среднем на 20% в ближайшие два года. Считается, что наибольшая выгода от инвестиций в жилье возникает при перспективе ее собственного использования. Срок окупаемости недвижимости при сдаче в аренду по-прежнему находится на уровне 16-25 лет (особенно – в странах с высокими расценками за коммунальные услуги).
Эффективность инвестиций в недвижимость связана с перспективностью района расположения объекта
При покупке недвижимости с инвестиционной целью важно правильно выбирать район города и перспективы его развития. Небольшие квартиры традиционно легче сдаются в аренду. Малометражное жилье стоит дешевле стандартного на миллион (а то и полтора) рублей. Связано это с привязкой цены к квадратным метрам. А вот арендная плата за малые квартиры находится на стандартном уровне (как за любую однокомнатную).
Все эксперты говорят о том, что новостройки подорожают, но не в в 1-2 квартале 2019, а позднее. Впрочем, ожидаются некоторые неудобства от перехода от долевого к проектному финансированию. Многие девелоперы могут выйти из бизнеса. Следовательно, возможна угроза монополизации рынка крупными игроками. А поскольку в деле – банки, им может не хватать денег на финансирование новостроек. В начале реформы неизбежны проблемы со взаимодействием банков и девелоперов. И, наконец, проектное финансирование не сможет уберечь от банкротства ни застройщиков, ни финансистов.
Несмотря на то, что многие называют жилую недвижимость самой эффективной для инвестиций и прогнозируют двадцатипроцентный рост стоимости квадратного метра, на развитых рынках крупных российских городов поначалу может ничего и не измениться. Уменьшатся лишь скидки со стороны девелопера. Если в 2018 году можно было получить дисконт в 6-7%, то в 2019 – максимум 2-3.
