Как демографические изменения повлияют на рынок жилья Швейцарии: прогноз цен и рисков
Рынок жилья Швейцарии стоит на пороге крупных демографических перемен. Эксперты предупреждают: массовый выход на пенсию беби-бумеров приведет к волне продаж недвижимости. Этот процесс уже получил название «серебряное цунами».
Сейчас цены на жилье в Швейцарии продолжают демонстрировать рост. При этом в соседних странах — Германии, Франции и Австрии — уже наблюдается заметное снижение стоимости недвижимости.
На первый взгляд складывается впечатление устойчивой динамики. По расчетам Федерального статистического управления, численность населения может вырасти с нынешних 9 млн до 10,5 млн человек к середине века. Подобные прогнозы создают ощущение, что спрос на жилье сохранится. При этом недвижимость и дальше останется надежным «бетонным золотом», стоимость которого неизменно движется вверх. Но специалисты подчеркивают, что столь оптимистичный сценарий может быть обманчивым и не учитывать скрытые риски.
Ключевые факторы риска
По оценке Хендрика Будлигера, руководителя исследовательского центра Demografik, швейцарский рынок недвижимости подходит к новому этапу. На него начинают влиять сразу несколько неблагоприятных факторов:
1. Прежде всего речь идет о падении рождаемости. В 2024 году показатель снизился до 1,28 ребёнка на женщину. Такой уровень не обеспечивает простого воспроизводства населения. А значит, число молодых семей — основной группы покупателей — будет постепенно сокращаться.
2. Второй вызов связан со старением общества. К 2055 году доля населения старше 60 лет увеличится с 20% до 25%. При этом именно пожилые граждане владеют значительной частью жилого фонда. Достигнув пенсионного возраста, многие из них начинают задумываться о продаже своих домов. Ведь недвижимость становится слишком просторной, создает бытовые трудности и требует серьезных расходов на содержание.
3. Дополнительный риск связан с долговой нагрузкой. Уже в следующем десятилетии многие пенсионеры столкнутся с невозможностью продлевать крупные ипотечные кредиты из-за ограниченного размера пенсий. В результате часть собственников будет вынуждена выставить свои дома на продажу. Это приведет к росту предложения и окажет давление на цены.
«Серебряное цунами» не будет проявляться одинаково во всех регионах страны. Наибольшую уязвимость демонстрируют территории, где уже сейчас фиксируется миграционный отток и отсутствуют перспективы для экономического роста. Особенно ощутимыми риски станут для горных зон Граубюндена и Бернского региона, а также для кантона Тичино. В мегаполисах же последствия демографического сдвига будут менее заметными. Там спрос поддерживается за счет притока новых жителей и ограниченного предложения на рынке новостроек.
Что будет с ценами
Мнения специалистов относительно динамики цен различаются:
1. По расчетам исследовательского центра Demografik, в ближайшие десятилетия рынок может столкнуться с коррекцией. Причина — массовый выход на пенсию поколения беби-бумеров и продажа ими больших семейных домов.
2. В UBS основным источником риска называют не демографию, а высокие процентные ставки и вероятность экономического спада. При этом аналитики банка подчеркивают: уязвимость системы усиливается за счет огромного ипотечного портфеля, который уже достиг 1,3 трлн швейцарских франков.
3. Свое видение предлагает и Zürcher Kantonalbank. Эксперты отмечают, что ограниченные темпы строительства вместе с притоком иностранных работников поддерживают спрос. Массовые продажи домов могут замедлить рост цен, но вряд ли приведут к их резкому падению. Недвижимость в Швейцарии остается редким и ценным ресурсом, что продолжит удерживать ее позиции.
Долгосрочная перспектива
Даже осторожные прогнозы Федерального статистического управления указывают на то, что население страны будет увеличиваться как минимум до 2043 года. Это означает, что ближайшие двадцать лет спрос на жилье сохранится на высоком уровне. Однако к середине века рынок может испытать давление. Объекты, принадлежащие беби-бумерам, начнут постепенно поступать в продажу. По данным Tages-Anzeiger, только к 2045 году количество таких домов и квартир превысит 400 тысяч.
Таким образом, «серебряное цунами» не приведет к мгновенному обвалу. Скорее оно станет фактором, который изменит баланс между спросом и предложением, особенно в пригородах и сельских районах. Для инвесторов это сигнал внимательно оценивать региональные различия и учитывать демографические тенденции в долгосрочных стратегиях.
