Брокеридж недвижимости: посреднические услуги, определяющие концепцию торгового центра
Брокеридж недвижимости – это оказание профессионального посредничества в поиске арендаторов и покупателей коммерческих объектов. Также брокеры имеют право проводить переговоры с заинтересованными лицами от имени владельца недвижимости. Наконец, организации, осуществляющие брокеридж, содействуют заключению договоров аренды или купли-продажи между владельцем и арендатором или покупателем.
Посредник работает по агентскому договору, получая вознаграждение в виде 3-5% от стоимости проданных объектов и 7-11% от годовой арендной платы. В ряде случаев, у девелоперов есть свои брокерские подразделения. В последнее время, к их услугам добавился консалтинг на постоянной основе.
Брокеридж осуществляется на этапе готового хотя бы на 80% проекта. Первый этап включает рыночные исследования и анализ готового проекта, чтобы привлечь нужный пул арендаторов. В частности, якорным арендатором современного торгового центра может стать популярная торговая сеть, принявшая решение о входе на новый рынок. В таком случае, к проекту быстро подтянутся и другие клиенты.
По результатам рыночных исследований, происходит первоначальное зонирование под предполагаемых ритейлеров и заведения развлекательной инфраструктуры. Далее прорабатываются финансовые вопросы. Наконец, вместе с архитекторами брокеры находят оптимальное месторасположение для всех будущих резидентов ТЦ или ТРЦ. Таким образом, брокеридж помогает определиться с концепцией, позиционированием объекта и спрогнозировать актуальные ставки аренды.
Брокеридж недвижимости помогает отслеживать потребительские предпочтения
Посредники не должны отстаивать интересы только управляющей компании. В частности, в одном из киевских ТРЦ популярный шведский бренд одежды выдвинул, казалось бы, драконовские условия по арендным ставкам. Брокеры решили рискнуть и не настаивали на требованиях руководства. В результате, общая прибыль ТРЦ превысила прогнозы на 20%.
Отдельным направлением является работа с ритейлерами, которые ранее не планировали выход на украинский рынок: для этого специалисты участвуют в международных профильных выставках и конференциях.
Безусловно, наличие в ТРЦ популярного международного бренда не является панацеей от всех бед. Деятельность и сроки окупаемости торгового центра зависит от эффективной работы всех арендаторов – чтобы каждая организация действительно находилась на своем месте.
Динамика чистого операционного дохода напрямую связана с целым рядом показателей, каждый из которых требует отдельной работы. Доход связан с количеством потребителей, их покупательской способностью, отзывами и сравнениями. При обнаружении проблем, проводится анализ ситуации. Отдельная тема – изменения потребительских предпочтений. Чтобы им соответствовать, нужно менять состав арендаторов, производить перепроектирование и изменения концепции. В этом случае, третья сторона, осуществляющая брокеридж, может стать источником ценных советов и рекомендаций.
